打造“垂直城市”，“天空之城”为上海扩容
2020-09-14
供职于张江某金融科技公司的杜鹏展，把第一个家，安在位于青浦的“天空之城”小区。小区与公司之间的距离是40多公里，横跨六个区。“虽然离公司远，但胜在生活、工作都便利。下楼就是地铁站，通勤快捷，要是出差，坐两站地铁就到虹桥枢纽。”
相似的购房者不在少数。一项数据显示：在“天空之城”1600户购房者中，“张江男”占比达14%。往常，远郊小区很难吸引这类购房者。如今，TOD模式（地铁上盖综合体）小区受到越来越多热爱公交出行的年轻群体的青睐。
上海面临建设用地“紧约束”，居民对公共空间的需求则与日俱增，作为城市的重要组成部分，住宅如何把集约式开发与游憩空间塑造并举，被不少开发主体视作地产主业转型的机遇。“天空之城”的开发单位上海万科，正探索通过空间重塑，让住宅小区向集约紧凑、功能复合、职住平衡转变，激发区域活力。
住宅小区探索集约化开发
作为上海体量最大的TOD小区，“天空之城”把房子都盖在地铁上盖。项目第三期最远的一座住宅，距离地铁站也只有150米远。这是TOD最显著的优势：在规划住宅片区时，让公共交通的使用效率最大化。
如今，“天空之城”的开发理念已被市场接受。但在项目形成雏形的2015年，这类项目在上海并不多见。2018年，上海轨道交通运营里程已达到世界第一，但和全球一流城市相比，开发建设效率、商业价值实现还有很大提升空间。数据显示，上海的轨道交通场站上盖物业开发覆盖率仅11.2%，而香港则达50.5%。
2015年参与地铁上盖项目的综合开发，正是上海万科从单一房企向“城乡建设和生活服务商”转型的一个突破口。万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海表示，随着时代变化，住宅产品开发更需面向未来、面向新需求。“TOD模式是探索空间重塑、提升城市功能的最佳应用场景。”
“天空之城”一改住宅在平面上扩张的传统思路，在纵向上要空间，通过打造“垂直城市”，把生活半径缩小到在家门口。小区从下往上分为5个功能区，底层为地铁车辆停车场，地面是地铁车站，9到18米空间是住宅车库、商业办公以及部分住宅。在18米之上还有住宅楼。除了居住区，其它功能区均对外开放，如在小区红线之外建造人行天桥，开辟3条市政道路。目前，“天空之城”模式已向杭州、南昌、成都等城市推广。
“让路”激活区域活力
“人民城市人民建，人民城市为人民”，上海正千方百计把更多公共空间留给人。对于开发主体而言，创造公共空间，提升居民体验，不仅靠“加法”，还能用“减法”。
正在加紧建设中的静安“中兴路一号”小区。自启动销售以来，售楼处迎来送往，不少参观者是地产界和规划界的专业人士，他们关心的正是小区独辟蹊径的规划理念。
传统住宅开发注重小区内部建设，让建筑无限靠近地块红线，把小区面积最大化。“中兴路一号”反其道而行之，小区不仅没有围墙，而且向内收缩，主动为市政道路让出人行步道。靠近中兴路的裙楼部位，退界20米，让出一处可供游憩的小型广场。
上海万科设计负责人张伟星说，住宅小区看似减少了空间，却实现“双赢”。“让”让城市多了公共空间，有助于提升区域活力，反过来也能提升住宅区整体价值。
《上海市城市总体规划（2017—2035年）》提出15分钟社区生活圈概念，要求充分营造社区生活的基本单元，在居民步行可达范围内，配备生活所需的基本服务功能与公共活动空间。
紧跟规划定位，上海万科从今年开始，聚焦中兴路、乔高两大板块，调整区域内的业态和空间布局，加快区域复兴。沉睡多年的徐汇漕河泾“乔高地块”，探索通过职住平衡优化空间布局。漕河泾开发区内部科研、办公用地占比较高，集聚人才效应明显。但住宅用地相对不足，生活配套也较为缺乏。由华鑫置业、上海万科、香港置地、徐汇城新共同打造的鑫耀中城，将注入科技、艺术、生活和居住功能，实现地块间联动。
老小区“量体裁衣”补短板
新华路669弄新风村居民何嘉，曾是一名大型建筑设计研究院的设计师。凭着专业敏感，他发现，小区没有可供居民交际的有效空间。居民们常常站在车道旁聊天，空间狭窄又危险。
这类老旧小区在上海不在少数。全城1.4万个住宅小区中，部分存在公共空间不足、配套设施不完善等问题。新小区可以通过前期规划设计解决，老小区面临的问题更棘手——“十三五”期间，上海计划每年完成1000万平方米旧住房综合改造，体量虽大，但“模板化”的改造方式无法满足居民的多元化需求。
一次偶然的机会，何嘉参与到上海万科与新华路街道共同推进的微更新项目当中。小区入口处一个破旧传达室，被他改造成了以“睦邻”为名的微空间，成为休息场所，还变成图书借阅室。为了了解居民的真实需求，在启动改造前，他还拜访了居委会，成立邻里微信群，走访居民，收集改造意见、邀请居民参与。
“在老旧小区增加公共活动场所，一定要针对小区居民需求，‘量体裁衣’补短板。”何嘉说。相距不到一公里的番禺路222弄，居民需求又是另一番模样：儿童没有游玩空间，唯一可利用的百米弄堂，却拥挤杂乱。最终，设计师通过拆除废弃空间拓宽路面，打造出一条以人行和慢行优先的共享通道。
而在不远处的敬老邨小区，由于绝大多数居民是老年人，适老化改造成为必须。设计负责人、上海交通大学设计学院副教授张海翱介绍，最大的变化是将屋顶闲置空间改造成“阳光花园”，让老人们拥有了属于自己的社交角落。精细化的适老改造，受到居民欢迎。“现在楼道都铺上了防滑砖，每天上下楼更方便了。”住在六楼的89岁老人杨章凤很是开心。（记者 戚颖璞）
供职于张江某金融科技公司的杜鹏展，把第一个家，安在位于青浦的“天空之城”小区。小区与公司之间的距离是40多公里，横跨六个区。“虽然离公司远，但胜在生活、工作都便利。下楼就是地铁站，通勤快捷，要是出差，坐两站地铁就到虹桥枢纽。”
相似的购房者不在少数。一项数据显示：在“天空之城”1600户购房者中，“张江男”占比达14%。往常，远郊小区很难吸引这类购房者。如今，TOD模式（地铁上盖综合体）小区受到越来越多热爱公交出行的年轻群体的青睐。
上海面临建设用地“紧约束”，居民对公共空间的需求则与日俱增，作为城市的重要组成部分，住宅如何把集约式开发与游憩空间塑造并举，被不少开发主体视作地产主业转型的机遇。“天空之城”的开发单位上海万科，正探索通过空间重塑，让住宅小区向集约紧凑、功能复合、职住平衡转变，激发区域活力。
住宅小区探索集约化开发
作为上海体量最大的TOD小区，“天空之城”把房子都盖在地铁上盖。项目第三期最远的一座住宅，距离地铁站也只有150米远。这是TOD最显著的优势：在规划住宅片区时，让公共交通的使用效率最大化。
如今，“天空之城”的开发理念已被市场接受。但在项目形成雏形的2015年，这类项目在上海并不多见。2018年，上海轨道交通运营里程已达到世界第一，但和全球一流城市相比，开发建设效率、商业价值实现还有很大提升空间。数据显示，上海的轨道交通场站上盖物业开发覆盖率仅11.2%，而香港则达50.5%。
2015年参与地铁上盖项目的综合开发，正是上海万科从单一房企向“城乡建设和生活服务商”转型的一个突破口。万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海表示，随着时代变化，住宅产品开发更需面向未来、面向新需求。“TOD模式是探索空间重塑、提升城市功能的最佳应用场景。”
“天空之城”一改住宅在平面上扩张的传统思路，在纵向上要空间，通过打造“垂直城市”，把生活半径缩小到在家门口。小区从下往上分为5个功能区，底层为地铁车辆停车场，地面是地铁车站，9到18米空间是住宅车库、商业办公以及部分住宅。在18米之上还有住宅楼。除了居住区，其它功能区均对外开放，如在小区红线之外建造人行天桥，开辟3条市政道路。目前，“天空之城”模式已向杭州、南昌、成都等城市推广。
“让路”激活区域活力
“人民城市人民建，人民城市为人民”，上海正千方百计把更多公共空间留给人。对于开发主体而言，创造公共空间，提升居民体验，不仅靠“加法”，还能用“减法”。
正在加紧建设中的静安“中兴路一号”小区。自启动销售以来，售楼处迎来送往，不少参观者是地产界和规划界的专业人士，他们关心的正是小区独辟蹊径的规划理念。
传统住宅开发注重小区内部建设，让建筑无限靠近地块红线，把小区面积最大化。“中兴路一号”反其道而行之，小区不仅没有围墙，而且向内收缩，主动为市政道路让出人行步道。靠近中兴路的裙楼部位，退界20米，让出一处可供游憩的小型广场。
上海万科设计负责人张伟星说，住宅小区看似减少了空间，却实现“双赢”。“让”让城市多了公共空间，有助于提升区域活力，反过来也能提升住宅区整体价值。
《上海市城市总体规划（2017—2035年）》提出15分钟社区生活圈概念，要求充分营造社区生活的基本单元，在居民步行可达范围内，配备生活所需的基本服务功能与公共活动空间。
紧跟规划定位，上海万科从今年开始，聚焦中兴路、乔高两大板块，调整区域内的业态和空间布局，加快区域复兴。沉睡多年的徐汇漕河泾“乔高地块”，探索通过职住平衡优化空间布局。漕河泾开发区内部科研、办公用地占比较高，集聚人才效应明显。但住宅用地相对不足，生活配套也较为缺乏。由华鑫置业、上海万科、香港置地、徐汇城新共同打造的鑫耀中城，将注入科技、艺术、生活和居住功能，实现地块间联动。
老小区“量体裁衣”补短板
新华路669弄新风村居民何嘉，曾是一名大型建筑设计研究院的设计师。凭着专业敏感，他发现，小区没有可供居民交际的有效空间。居民们常常站在车道旁聊天，空间狭窄又危险。
这类老旧小区在上海不在少数。全城1.4万个住宅小区中，部分存在公共空间不足、配套设施不完善等问题。新小区可以通过前期规划设计解决，老小区面临的问题更棘手——“十三五”期间，上海计划每年完成1000万平方米旧住房综合改造，体量虽大，但“模板化”的改造方式无法满足居民的多元化需求。
一次偶然的机会，何嘉参与到上海万科与新华路街道共同推进的微更新项目当中。小区入口处一个破旧传达室，被他改造成了以“睦邻”为名的微空间，成为休息场所，还变成图书借阅室。为了了解居民的真实需求，在启动改造前，他还拜访了居委会，成立邻里微信群，走访居民，收集改造意见、邀请居民参与。
“在老旧小区增加公共活动场所，一定要针对小区居民需求，‘量体裁衣’补短板。”何嘉说。相距不到一公里的番禺路222弄，居民需求又是另一番模样：儿童没有游玩空间，唯一可利用的百米弄堂，却拥挤杂乱。最终，设计师通过拆除废弃空间拓宽路面，打造出一条以人行和慢行优先的共享通道。
而在不远处的敬老邨小区，由于绝大多数居民是老年人，适老化改造成为必须。设计负责人、上海交通大学设计学院副教授张海翱介绍，最大的变化是将屋顶闲置空间改造成“阳光花园”，让老人们拥有了属于自己的社交角落。精细化的适老改造，受到居民欢迎。“现在楼道都铺上了防滑砖，每天上下楼更方便了。”住在六楼的89岁老人杨章凤很是开心。（记者 戚颖璞）
